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Bei Ehescheidungen stellt sich häufig die Frage nach der Zukunft der Immobilien

Und was wird aus dem Haus?

Autor:

Matthias Reinel REchtsanwalt in Springe

Springe. Im Zusammenhang mit einer Trennung und Scheidung stellt sich häufig die Frage nach dem weiteren Schicksal des bisherigen Familieneigenheims. Das müssen Sie wissen:

Eigentümer einer Immobilie ist grundsätzlich der, der als solcher im Grundbuch eingetragen ist. Ein Ehegatte wird nicht immer Miteigentümer einer Immobilie seines Ehegatten, sondern nur dann, wenn er auch im Grundbuch mit eingetragen wird.

So ist es also durchaus denkbar, dass nur einer der Ehegatten Eigentümer der bisherigen von der Familie bewohnten Immobilie ist. Auch eine Scheidung ändert an den Eigentumsverhältnissen an einer Immobilie grundsätzlich nichts, sodass ein als Alleineigentümer eingetragener Ehegatte auch nach der Scheidung Alleineigentümer bleibt.

Das bedeutet nur allerdings nicht zwangsläufig, dass der andere Ehegatte gänzlich leer ausgehen müsste. Hat das Vermögen des Alleineigentümers – insbesondere durch den Erwerb des Hauses – während der Ehe an Wert gewonnen, so muss er im gesetzlichen Güterstand des Zugewinnausgleichs hierfür dann im Zuge der Scheidung einen finanziellen Ausgleich leisten.

In der Mehrzahl der Ehen stellt sich die Situation jedoch etwas anders dar. Meist sind die Eheleute zu je zur Hälfte als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und auch dies ändert sich durch die Scheidung grundsätzlich nicht. Auch der Zugewinnausgleich hilft in dieser Situation zumeist kaum weiter, weil die Immobilie ja das Vermögen beider Eheleute erhöht, sodass sich das Haus in der Zugewinnberechnung häufig als weitestgehend neutral erweist. Theoretisch wäre es denkbar, dass beide Eheleute nach der Trennung innerhalb der gemeinsamen Immobilie voneinander getrennt leben, praktisch funktioniert dies jedoch zumeist nicht. Deshalb zieht zumeist einer aus und speziell derjenige, der nach der Trennung nicht mehr in der früheren Familienimmobilie wohnt, hat am Fortbestand des gemeinsamen Eigentums meist nur wenig Interesse und möchte das gemeinsame Eigentum gerne irgendwie auseinandersetzen.

Weiter verkompliziert wird die Situation zudem häufig dadurch, dass solche gemeinsam angeschafften Immobilien zum Zeitpunkt der Trennung oft noch nicht abbezahlt sind und zu klären ist, wie und von wem die Kredite weiter zu bezahlen sind. Es gibt in dieser Situation dann mehrere Lösungsmöglichkeiten.

Ein Ehegatte kann den Eigentumsanteil des anderen Ehegatten mitübernehmen. Ist das Haus noch mit Schulden belastet, so kann er auch diese allein übernehmen. Übersteigt der Verkehrswert des Hauses die noch auf dem Haus lastenden Schulden, so müsste er zudem dann auch noch eine Ausgleichszahlung an seinen Ehegatten leisten.

Häufig ist ein solches Auszahlen des Partners finanziell nicht machbar. Eine weitere denkbare Option ist ein gemeinsamer Verkauf der Immobilie. Mit dem erzielten Preis können dann eventuell noch auf dem Haus lastende Schulden abbezahlt werden. Ein eventuell noch verbleibender Resterlös wäre zwischen den Ehegatten aufzuteilen.

Diese Variante setzt jedoch voraus, dass sich die Eheleute – trotz ihrer Trennungskonflikte – überhaupt darauf einigen können, dass das Haus gemeinsam verkauft werden soll und wie hoch dabei der Verkaufspreis sein soll. Manchmal hängt ein Ehegatte so sehr an der Immobilie, dass er einem gemeinsamen Verkauf nicht zustimmt. Der andere Ehegatte kann einen solchen gemeinsamen Verkauf auch etwa nicht gerichtlich erzwingen, das Gesetz bietet ihm vielmehr allenfalls die Möglichkeit, eine sogenannte Teilungsversteigerung zu betreiben. Das Haus wird dabei im Prinzip zwangsversteigert, auf dem Haus eventuell noch lastende Grundschulden werden mit dem Versteigerungserlös abgelöst und der danach eventuell noch verbleibende Versteigerungserlös wird zwischen den Eheleuten aufgeteilt. Bei einer solchen Teilungsversteigerung besteht jedoch immer die Gefahr, dass die Immobilie vielleicht nur ganz erheblich unter Wert versteigert werden könnte. Zudem entstehen durch eine Teilungsversteigerung erhebliche Kosten, die den Erlös weiter schmälern. Eine Teilungsversteigerung ist deshalb in aller Regel die bei weitem schlechteste Lösung und sollte nur die allerletzte Alternative darstellen, wenn anderweitig keine andere Regelung gefunden werden kann.




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