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Mit harten Bandagen gegen Mietnomaden

Von Alda Maria Grüter
Zunächst habe die Frau – , sie hatte erzählt, dass sie von Hartz IV lebe – vier Monatsmieten und die Betriebskosten pünktlich überwiesen, „allerdings noch nicht die Kaution“. Die darauffolgenden vier Monate aber zahlte die Mieterin nur jeweils einen Teilbetrag in unterschiedlicher Höhe an den Vermieter.

Von Alda Maria Grüter
Zunächst habe die Frau – , sie hatte erzählt, dass sie von Hartz IV lebe – vier Monatsmieten und die Betriebskosten pünktlich überwiesen, „allerdings noch nicht die Kaution“. Die darauffolgenden vier Monate aber zahlte die Mieterin nur jeweils einen Teilbetrag in unterschiedlicher Höhe an den Vermieter. Stefan M. erfuhr später, dass die Frau ihre vorherige Wohnung nicht gekündigt hatte, außerdem dort bereits Mietschulden für mehrere Monate hinterlassen haben soll. „Beim Besichtigungstermin hatte die Frau bei mir den Eindruck erweckt, es handele sich um einen regulären Wohnungswechsel und bat mich darum, die Mietbescheinigung für das Jobcenter auszufüllen – obwohl sie noch durch den nicht gekündigten Mietvertrag mit dem Vorvermieter gebunden war!“

Was die Frau außerdem verschwiegen hatte: Dass sie offenbar fluchtartig, als der Vermieter im Urlaub war, die alte Unterkunft verlassen habe und in die Mietwohnung von Stefan M. eingezogen sei. Da ahnte der Vermieter, dass nichts Gutes auf ihn zukommen wird , schickte der säumigen Bewohnerin Zahlungserinnerungen und Mahnungen. Eine Mietschuld von 1454, 35 Euro hatte sich mittlerweile angesammelt.

Stefan M. informierte das Jobcenter in Hameln über das Zahlverhalten der Mieterin, stellte Anträge auf Zahlung der Miet- und Betriebskosten. „Doch nichts geschah. Also habe ich mich an Haus & Grund und an meinen Rechtsanwalt gewandt, eine Räumungs- und Zahlungsklage eingereicht und recht bekommen.“

Der Strafanzeige wegen Einmietbetrug folgte auch ein Prozess; die Beschuldigte, so Stefan M. weiter, wurde auf Antrag des Staatsanwaltes freigesprochen.

Nach Schätzungen von Dr. Herbert Seutemann, Direktor am Amtsgericht Hameln, werden jährlich rund 200 Räumungsklagen gegen Mieter wegen Zahlungsverzug bearbeitet; in etwa einem Viertel der Fälle kommt es später zur Zwangsräumung. Auch die Mieterin von Stefan M. musste räumen. Gleichwohl: Die Mietnomadin, die das Amtsgericht Hameln zur Zahlung von insgesamt rund 2600 Euro nebst Zinsen verurteilte, kostete Stefan M. unter dem Strich eine fast doppelt so hohe Geldsumme, die er aus eigener Tasche bezahlen musste: Mit rund 5000 Euro beziffert der Vermieter den Gesamtschaden, inklusive der Gerichts-, Anwalts- und Räumungskosten. „Das Geld habe ich von ihr bis heute nicht erhalten“, sagt Stefan M., der zusätzlich noch für die Ausgaben für die Wiederherrichtung der Wohnung aufkommen musste.

Andere Vermieter trifft es gar noch härter: Schätzungen von Haus & Grund zufolge liegt der Schaden, den jeder einzelne Betrüger bundesweit verursacht, bei durchschnittlich 30 000 Euro. Auch wenn es keine verlässlichen Hochrechnungen darüber gibt, wie viele Mietnomaden in Deutschland tatsächlich umherziehen, geht der Interessenvertreter der Vermieter von jährlich rund 15 000 Fällen des Mietnomadentums und von Rückständen in Höhe von rund 2,2 Milliarden Euro aus. „Zahlungsstörungen haben sich in den vergangenen Jahren zum Problem Nummer eins entwickelt“, sagt Klaus Dieter Neumann von der Hamelner Eigentümer-Schutzgemeinschaft

Haus & Grund, die über 1700 Immobilienbesitzer vertritt. Jährlich wenden sich etwa 300 Mitglieder aus Hameln und Umgebung an den Geschäftsführer: „Weil die Mieten nur unregelmäßig, gar nicht oder nur zum Teil beglichen werden.“ Mietnomaden können durchaus eine existenzielle Gefahr bedeuten. Den Schaden, der den Haus&Grund-Mitgliedern aus Hameln und Umgebung durch Mietrückstände entstehe, veranschlagt Neumann mit rund 200 000 Euro pro Jahr. Es gebe sie auch im Landkreis Hameln-Pyrmont, „Messies“, die neben Mietschulden auch noch eine völlig verwüstete Wohnung hinterlassen. Und auch die Klientel, die es bewusst darauf anlege und schlichtweg nicht zahle, sagt Neumann weiter. Manchmal würden Mietkürzungen für angebliche Mängel an der Wohnung gefordert, wie etwa Schimmelbefall, deren Ursachen oft streitig sind. Meist aber liegen die Auslöser für die Zahlungsrückstände im persönlichen Umfeld des Mieters: Arbeitslosigkeit, Scheidung oder gesundheitliche Probleme belasten die Betroffenen finanziell so sehr, dass das Geld für die Miete nicht mehr reicht. Generell sei zu beobachten, dass die Anzahl der Umzüge zunimmt, die Verweildauer in einer Wohnung sinke. Neumann: „Viele wechseln die Wohnung auch, um Schönheitsreparaturen aus dem Weg zu gehen.“

Eine weitere Entwicklung, die in den vergangenen Jahren festzustellen sei: „Die Anzahl von Hartz-IV-Empfängern, die keine Miete zahlen, nimmt stark zu“, sagt Neumann. Diese Mieter seien in der Regel nicht angreifbar. Was der Geschädigte Stefan M. indes nur schwer nachvollziehen kann: „Sozial Schwachen wird das Geld für die Miete doch zur Verfügung gestellt – warum verwendet jemand öffentliche Gelder, die für Mietzahlungen zweckbestimmt sind, denn nicht dementsprechend? Und warum überweist das Jobcenter das Mietgeld nicht gleich an den Vermieter, um somit im Vorfeld Zahlungsprobleme abzuwenden?“.

Letzteres ist durchaus möglich: Die Leistungen zur Deckung der Wohnkosten können in Ausnahmefällen direkt an den Vermieter gezahlt werden, erklärt der stellvertretende Geschäftsführer vom Jobcenter Hameln Holger Reineke. Allerdings sei eine entsprechende, schriftlich formulierte Abtretungserklärung erforderlich. Diese sei eine freiwillige Entscheidung des Mieters, die er ohnehin jederzeit widerrufen könne. (Nach Angaben des Vermieters Stefan M. hatte seine Mieterin eine Abtretungserklärung abgelehnt.). Das Jobcenter, sagt Reineke weiter, könne im Falle von „Verfehlungen“ ausnahmsweise auch selber eingreifen, und, wenn die zweckentsprechende Verwendung der Mittel nicht sichergestellt ist, zwangsläufig die Kosten der Unterkunft an den Vermieter direkt überweisen.

Eine andere Maßnahme: eine „Zwischenstufe“, bei der der Hilfsbedürftige „stärker begleitet werde“, indem er beispielsweise dem Jobcenter regelmäßig die Mietzahlung nachzuweisen hat. Gleichwohl gelte in erster Linie „der Auftrag, von den Menschen Eigenverantwortung einzufordern“: Der Leistungsempfänger bekomme vom Jobcenter das Geld und müsse, wie jeder andere mündige Bürger auch, alles selbst regeln. Eine Ausnahmesituation sei beispielsweise dann gegeben, wenn der Auszug vermieden werden soll, weil Wohnungen knapp sind. Nur in berechtigten Fällen übernehme das Jobcenter die Mietschuld: „Der Mieter ist derjenige, der das geltend machen muss“, betont Reineke. Im Übrigen habe das Jobcenter als Leistungsträger nichts mit dem Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter zu tun. Bleibt ein Vermieter auf Zahlungsrückständen sitzen, so sei das eine rein privatrechtliche Angelegenheit, und das Risiko eines jeden, der Geschäfte und Verträge eingeht.

Ein Mieter, der nicht zahlt, kann aber auch nicht einfach vor die Tür gesetzt werden. Lediglich bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten oder wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, kann eine fristlose außerordentliche Kündigung ausgesprochen und dann eine Räumungsklage ausgebracht werden, erklärt Claudio Griese von der Hamelner Kanzlei Dr. Kock & Kollegen. Der Vermieter sei gegenüber dem Mieter verpflichtet, eine angemessene kurze Frist zur Räumung und Herausgabe der Wohnung (in der Regel 14 Tage) zu gewähren, nach deren Ablauf unverzüglich eine Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gegen die Mieter bei dem Amtsgericht erhoben wird, in dessen Bezirk sich die Mietwohnung befindet. Sollte der Mieter während des Klageverfahrens spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, also ab dem Tag der Zustellung der Klage an die Mieter durch das Gericht, die fällige Miete an den Vermieter zahlen oder eine öffentliche Stelle sich zur Befriedigung der Mietforderung verpflichten, wird die zuvor ausgesprochene Kündigung des Vermieters unwirksam. Die angefallenen Kosten hat der Mieter zu tragen.

Griese: „Sobald der Vermieter durch das Prozessverfahren einen vollstreckungsfähigen Titel gegen die Mieter auf Räumung und Herausgabe in den Händen hält, muss der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung und der Herausgabe der Wohnung an ihn beauftragen. Hierfür verlangt der Gerichtsvollzieher vom Vermieter in der Regel einen sogenannten Räumungskostenvorschuss, der die anfallenden Kosten des Transports durch die Spedition und die eventuelle Einlagerung von Gegenständen und weitere zahlungswirksame Positionen abdeckt.“ Insgesamt also eine langwierige - und nicht ganz preiswerte Angelegenheit. Griese: „Die Zeitdauer für die Beauftragung des Gerichtsvollziehers und die Räumung an sich beläuft sich, je nach Lage des Einzelfalls, auf vier bis acht Wochen. Das vorgeschaltete Gerichtsverfahren dauert in der Regel etwa sechs Monate.“ Der Gegenstandswert wird üblicherweise auf die Miete eines Jahres angesetzt, was hohe Prozesskosten und Anwaltskosten zur Folge hat. „Diese kann man dann bei dem Mietnomaden aufgrund seiner schlechten Finanzlage nicht wieder reinbekommen, auch wenn man nach dem gewonnenen Prozess einen Anspruch auf Erstattung hat.“

Ist ein Vermieter betrügerischen Mietern also völlig schutzlos ausgeliefert? „Ein Vermieter kann sich im Vorfeld gegen Mietnomaden nur dergestalt schützen, indem er sich von den potenziellen Mietinteressenten schriftliche Einverständniserklärungen zum Zwecke der Anfrage bei der Schufa Holding-AG oder der Deutschen Mieter-Datenbank geben lässt“, sagt Claudio Griese. Des Weiteren rät der Rechtsanwalt, sich bei dem vorherigen Vermieter zu erkundigen, ob die Miete regelmäßig gezahlt wurde. Auch sollte der Vermieter sich Original-Bankbelege der Mietinteressenten zeigen lassen, die regelmäßige Mietzahlungen an den vorherigen Vermieter belegen oder den Mietinteressenten beauftragen, eine Eigenauskunft vorzulegen.

Hinsichtlich der Prozesskosten, insbesondere der Gerichts- und Anwaltskosten sowie der Räumungskosten empfehle es sich für den Vermieter, frühzeitig eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen, um die Kosten zu reduzieren.

Vertrauenswürdig, überzeugend, ehrlich – auf Stefan M. machte die Wohnungsinteressentin einen „sehr positiven Eindruck“ Stefan M. zweifelte nicht an der Glaubwürdigkeit der neuen Mieterin. Dass er sich ausgerechnet mit der freundlichen Mutter von zwei Kindern eine Mietnomadin ins Haus holen würde – damit hätte er nie gerechnet.




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