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Informieren, mitbieten, kaufen: Regeln der Zwangsauktion

Häuser unterm Hammer – eine günstige Gelegenheit

Des einen Leid, des anderen Freud: Kann ein Haus- oder Wohnungseigentümer seine Schulden nicht mehr begleichen, hat der Gläubiger die Möglichkeit, seine Forderung durch die Zwangsversteigerung des unbeweglichen Vermögens zu befriedigen. Wer hier mitbietet, kann 30 Prozent und mehr gegenüber dem Kauf eines vergleichbaren Objekts auf dem freien Markt sparen. Damit das „Schnäppchen“ für den neuen Eigentümer nicht zum Albtraum wird, sollte man sich sorgfältig vorbereiten und einige Regeln beachten.

Erst mal zuschauen

Um sich mit dem Ablauf einer Zwangsversteigerung vertraut zu machen, sollten Interessenten, bevor sie selbst aktiv werden, einige Termine als Zuschauer verfolgen. Versteigerungstermine für Immobilien findet man in Tageszeitungen, im Internet und in den Aushängen der zuständigen Amtsgerichte.

Versteigerungsakte einsehen

Hilfreich ist vorab ein Blick in den Grundbuchauszug, der in der Versteigerungsakte beim zuständigen Gericht enthalten ist: Darin finden sich wichtige Informationen, etwa, ob die Nutzung uneingeschränkt möglich ist, oder ob Lasten wie lebenslanges Wohnrecht oder bestehende Mietverträge übernommen werden müssen. Ein Sachverständigen-Gutachten informiert über Bauzustand, Lage und Anschlüsse an öffentliche Versorgungsnetze.

Ablauf beim Versteigerungstermin

Zunächst teilt der Rechtspfleger den wesentlichen Inhalt des Grundbuchs, die Gläubiger mit ihren Ansprüchen und einen vom Gutachter ermittelten Verkehrswert mit. Er weist auch auf Besonderheiten wie Denkmalschutz oder Baulasten hin. Zudem legt der Rechtspfleger die Versteigerungsbedingungen und das gesetzliche Mindestgebot fest. Letzteres beträgt beim Ersttermin in der Regel 70 Prozent des festgelegten Verkehrswertes. Die eigentliche Versteigerung dauert mindestens 30 Minuten. Bei einem Gebot von mindestens 70 Prozent des Verkehrswertes erhält der Höchstbietende den Zuschlag. Liegt es zwischen 50 bis 70 Prozent, entscheidet der Gläubiger, ob er sich darauf einlässt. Wird beim ersten Termin kein entsprechendes Gebot abgegeben, findet zu einem späteren Zeitpunkt ein zweiter Termin statt, bei dem die Wertgrenzen nicht mehr gelten.

Ausweis und Sicherheit sind nötig

Wer mitbieten will, muss einen gültigen Ausweis vorlegen. Zudem sind in der Regel 10 Prozent des Verkehrswerts bei Gericht als Sicherheit zu hinterlegen. Bar-Sicherheiten sind nicht zulässig.

Beim Mitsteigern eigene Grenzen beachten

Damit man sich im Eifer des Gefechts nicht mitreißen lässt und sich finanziell übernimmt, sollte man sich vorher genau ausrechnen, was man realistisch zahlen kann.

Bezahlung und Eintrag ins Grundbuch

Wenn der Ersteigerungspreis zuzüglich 4 Prozent Zinsen für die Zeit zwischen Zuschlagserteilung und Verteilungstermin, Gerichtskosten und die Grunderwerbsteuer bezahlt wurden, erfolgt der Eintrag ins Grundbuch. Anders als bei einem herkömmlichen Immobilienkauf fallen bei einer Zwangsversteigerung weder Notarkosten noch eine Maklerprovision an. Dafür gibt es aber auch keinerlei Gewährleistungen oder ein Rücktrittsrecht, etwa wegen massiver Baumängel.

Gefahren- und Haftungsübergang

Der Gefahren- und Haftungsübergang findet minutengenau mit dem Zuschlag, und nicht, wie bei einem normalen Erwerb, erst mit Eintrag ins Grundbuch statt.

HLC




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