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Was Mieter über Betriebskosten wissen müssen

Buch mit sieben Siegeln?

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Autor:

Lutz Biester Rechtsanwalt in Springe

Springe. Für viele Mieter ist es selbstverständlich, dass neben den Kosten für Heizung, Wasser und Strom auch die Kosten der Gebäudeversicherung, Gebäudereinigung, Beleuchtung, die Grundsteuer und viele weitere Positionen zu zahlen sind. Der Gesetzgeber geht jedoch in § 535 I BGB davon aus, dass eigentlich der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen hat.

In § 556 I BGB hat der Gesetzgeber aber ausdrücklich die Möglichkeit zugelassen, im Mietvertrag zu vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. In allen gängigen Mietvertragsformularen ist von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht worden, sodass der Eindruck entstanden ist, dass die Betriebskosten grundsätzlich vom Mieter getragen werden.

Die Vereinbarungen im Mietvertrag, mit denen die Zahlung der Betriebskosten auf die Mieter übertragen werden, können unterschiedlich aussehen: Die Betriebskosten können einerseits als Pauschale, andererseits aber auch als Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung vereinbart werde. Die zuletzt genannte Vereinbarung dürfte am Häufigsten vorkommen.

Es gibt viele verschiedene Betriebskostenpositionen. Der Vermieter darf einem Mieter nur die Betriebskostenpositionen in Rechnung stellen, deren Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde. Zumeist wird im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung verwiesen, die festlegt, was Betriebskosten sind, und 17 Betriebskostenpositionen einzeln auflistet. So sind zum Beispiel Verwaltungskosten nicht umlagefähig. Dies wird bei der Vermietung von Eigentumswohnungen gelegentlich übersehen, wenn ein Wohnungseigentümer die von der Verwaltung erstellte Hausgeldabrechnung ohne Überarbeitung an den Mieter seiner Eigentumswohnung als Betriebskostenabrechnung weiterreicht. Die in der Hausgeldabrechnung enthaltenen Verwaltungskosten muss der Mieter nicht zahlen.

Bei der Vereinbarung von Vorauszahlungen auf die Betriebskosten hat der Vermieter die Kosten jährlich abzurechnen. Der Vermieter muss dem Mieter die Abrechnung spätesten bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Hält der Vermieter diese Jahresfrist nicht ein, so kann er in der Regel gegen den Mieter keine Nachforderungen mehr geltend machen.

Um die Jahresfrist zu wahren, muss die vom Vermieter erteilte Betriebskostenabrechnung zumindest formell in Ordnung sein. Daraus müssen die für das abgerechnete Mietobjekt entstandenen Gesamtkosten, der für die Abrechnung verwendete Verteilungsschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen nachvollziehbar ersichtlich sein. Für die Feststellung der formellen Ordnungsmäßigkeit kommt es jedoch nicht darauf an, ob zum Beispiel die Höhe einer Abrechnungsposition nicht stimmt, oder ein verwendeter Abrechnungsmaßstab nicht den im Mietvertrag getroffenen Regelungen entspricht. Ist eine vom Vermieter erstellte Abrechnung formell nicht in Ordnung, so kann dieser Fehler nach Ablauf der Jahresfrist vom Vermieter zwar noch berichtigt werden, jedoch kann er gleichwohl keine Nachzahlungen mehr verlangen.

Stehen in einem Mietobjekt im Abrechnungszeitraum eine oder mehrere Wohnungen leer, so darf der Vermieter die Betriebskosten nicht einfach auf die vermieteten Wohnungen ohne Berücksichtigung der Leerstände verteilen. Die Abrechnung hat sich auch auf die leer stehenden Wohnungen zu erstrecken, wobei die dafür entstehenden Kosten vom Vermieter zu tragen sind.

Hat der Vermieter innerhalb der Jahresfrist eine formell und materiell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung übergeben, so hat der Mieter seinerseits ein Jahr nach Übergabe der Abrechnung Zeit, diese zu prüfen und Einwände zu erheben. Nach Ablauf dieses Jahres ist der Mieter in der Regel mit eventuellen Einwendungen ausgeschlossen. Um die Abrechnung prüfen zu können, hat der Mieter das Recht, die Abrechnungsunterlagen im Original beim Vermieter einzusehen.



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