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Wie ist die Rechtslage bei der Wohnungsübergabe zwischen Mieter und Vermieter? / Unbedingt Absprache treffen

Wie deutsche Gerichte über die Schlüsselgewalt urteilen

Der Ärger ist programmiert: Bei der Wohnungsübergabe möchte der Vermieter einen Schlüssel behalten, um Zugang zu seinem Eigentum zu haben, der Mieter will aber alle Schlüssel haben, damit niemand in sein (wenn auch gemietetes) Reich eindringen kann. Wie ist die Rechtslage?

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Der Grundsatz ist eindeutig: Der Vermieter hat nicht das Recht, einen Schlüssel für sich zu behalten – es sei denn, der Mieter habe dem zugestimmt. Hat der Mieter in diesem Fall die Sorge, seine Wohnung werde während seiner Abwesenheit unerwünscht „begutachtet“, so kann er sich mit einer besonderen Türsicherung dagegen wehren.

Benötigt der Mieter mehr als zwei Wohnungs- beziehungsweise Haustürschlüssel, so muss der Vermieter für eine ausreichende Zahl sorgen, beispielsweise für ältere Kinder oder die Putzhilfe. Auch wenn der Vermieter keine Schlüssel zu seinen vermieteten Wohnungen besitzen darf: Gänzlich ausgesperrt ist er nicht. Er muss zum Beispiel die Möglichkeit haben, in die Wohnung zu gelangen, wenn der Mieter nicht zu Hause ist und eine „plötzliche Gefahr abgewendet werden“ muss, zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch. Bei Abwesenheit muss deshalb sichergestellt sein, dass der Vermieter an einen Schlüssel gelangt. Verwahren die Nachbarn einen Schlüssel, so muss der Wohnungseigentümer dies wissen.

In der Vergangenheit gab es verschiedene Entscheidungen deutscher Gerichte über die Schlüsselgewalt:

Wer Schlüssel wegwirft, leistet Schadenersatz Grundsätzlich muss ein Mieter seinem Vermieter Schadenersatz leisten, wenn er beim Auszug den Wohnungszentralschlüssel nicht zurückgibt. Das Amtsgericht Ludwigsburg hat auch entschieden, dass der Vermieter nur dann eine Zahlung erwarten könne, wenn er die Schlösser austauscht. Im konkreten Fall behauptete eine ausgezogene Mieterin, dass die Schlüssel beschädigt gewesen wären, und hatte sie „entsorgt“. Deshalb durfte der Hausbesitzer zurecht von einer „Gefahr des Missbrauchs“ ausgehen und die Anlage austauschen sowie Schadenersatz vom Mieter verlangen. (AmG Ludwigsburg, 8 C 3212/09)

Zwei Mieter – zwei Schlüssel

Mietet ein Ehepaar eine Wohnung mit einem Tiefgaragenstellplatz, so haben beide Anspruch auf einen eigenen zur Garage gehörenden Schlüssel. Händigt der Vermieter nur einen Schlüssel aus, so kann das Paar die Miete mindern. Denn mit nur einem Schlüssel entstehe ein „unzumutbarer Koordinierungsaufwand“. Im konkreten Fall ging es darum, dass das Paar ein Baby bekam und nur über die Garage barrierefrei – und damit kinderwagenfreundlich – die Wohnung betreten und verlassen konnte. Der Vermieter lehnte einen zweiten Schlüssel ab, weil das für ihn einen „zu hohen Verwaltungsaufwand“ darstelle. Das Gericht in Bonn entschied, dass ein Mieter alle Schlüssel erhalten müsse. Da das Paar auch einen Tiefgaragenstellplatz gemietet hatte, gehörten dazu auch die Schlüssel zur Garage. Fehlt eine vertragliche Regelung über die Anzahl der zu überlassenden Schlüssel, so bemisst sich die Anzahl der zu überlassenden Haus- und Wohnungsschlüssel grundsätzlich nach der Zahl der Wohnungsnutzer. (LG Bonn, 6 S 90/09)

Vor der ersten Überweisung gibt es keinen Schlüssel Ein Vermieter darf den Wohnungsschlüssel einem neuen Mieter so lange vorenthalten, bis der die erste Miete überwiesen hat. Zwar regele das Gesetz, dass die Miete erst am dritten Werktag eines Monats überwiesen werden müsse. Bei neuen Mietern dürfe aber davon abgewichen werden, so das Landgericht Bonn. Der Mieter sei in einem solchen Fall nicht unangemessen benachteiligt. Vielmehr überwiege das Interesse des Vermieters, sein Eigentum nur an zahlungswillige und -fähige Mieter zu übergeben. (AZ: 6 T 25/09)

Für „schuldloses“ Abbrechen des Wohnungsschlüssels zahlt der Mieter nicht Ein Mieter, dem der Wohnungsschlüssel abbricht, braucht für diese „Beschädigung der Mietsache“ keinen Schadenersatz zu leisten (hier vom Vermieter in Höhe von 75 ¤ gefordert). Das gelte jedenfalls dann, so das Amtsgericht Halle, wenn der Mieter nicht gegen mietvertragliche Obhutspflichten verstoßen habe. Für „vertragsgemäßen Gebrauch“ müsse ein Mieter nicht haften, wenn dabei ein Schaden entstehe, so das Gericht. (AmG Halle, 93 C 4044/08)

Schuldhaftes Verbummeln des Haustürschlüssels geht auf Mieters Kappe Sagt eine Mieterin gegenüber dem Vermieter aus, dass ihr Sohn den Haustürschlüssel für das Mietshaus in Hamburg vermutlich „am Strand von Rostock“ verloren habe, so kann der Eigentümer dennoch nicht davon ausgehen, dass mit dem abhanden gekommenen Schlüssel kein Missbrauch begangen wird. Er darf die Schließanlage auswechseln und die Kosten dafür der Mieterin in Rechnung stellen. Sie hat den Schlüssel schuldhaft verloren, weil ein solcher Verlust – wenn auch durch den Sohn verursacht – nur dadurch passieren kann, dass sie den Türöffner „nicht hinreichend sorgfältig mitgeführt“ hatte. (Amtsgericht Hamburg-Mitte, 43b C 228/07)

Unbefugt die Wohnung inspiziert, erlaubt fristlosen Auszug Ein Mieter darf den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn der Vermieter, ohne die Zustimmung dazu bekommen zu haben, dessen Räume mit einem - zu Mietbeginn unberechtigt zurückbehaltenen - Schlüssel betreten hat. Denn es ist „Hauptpflicht des Vermieters, dem Mieter den Mietgegenstand zum alleinigen Gebrauch zu überlassen“. Dasselbe gilt bei Mietverträgen über Geschäftsräume. Ausnahmen gelten nur für den Fall, dass ein „zwingender Grund vorliegt und der Mieter nicht zu erreichen ist“. (Oberlandesgericht Celle, 13 U 182/06)

Ohne Zugang zur Wohnung kein Zugang zum Konto Kommt ein Mieter nicht in seine Wohnung, weil er keinen Wohnungstürschlüssel vom Vermieter bekommen hat, nachdem der das Schloss der Tür ausgetauscht hat, so kann der Mieter die Miete für die Zeit der „Unzugänglichkeit“ auf Null mindern. (Hier war die Wohnungstür des Mieters von Unbekannten aufgebrochen worden, so dass der Vermieter im Rahmen einer Notmaßnahme ein neues Schloss einbauen ließ, um die Tür „wieder verschließbar zu machen“, dabei allerdings „versäumte“, dem Mieter einen Schlüssel auszuhändigen). (Oberlandesgericht Düsseldorf, 10 U 202/04)

Weitere Urteile deutscher Gerichte über die Schlüsselgewalt finden Sie im Internet in der Themenwelt „Mein Zuhause“ auf www.dewezet.de.

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